요즘 전세값이 많이 올랐죠?
전세값이 올르며 점점 전세금에 대한 관리가
중요해지고 있습니다...
이 전세금이 세입자 측면에선 전재산이
걸렸을 수도 있는 금액인데
요즘 깡통전세니 선순위니 경매에 넘어간다느니 해서
돈을 돌려받지 못한다는 얘기를 인터넷이나
주변에서 한번쯤은 들어보셨을 거라 생각됩니다..
그러면 이러한 임대차 계약에 앞서
주의해야 될 사항이 무엇인지 살펴보도록 하겠습니다.
주의사항만 잘 염두하고 체크하셔도 돈을 못돌려받는 불상사는 피할 수 있거든요..
계약시에 집주인과 계약자가 동일한지 확인할 것
공인중개사 말만 믿고 집주인의 등기부등본과 신분증 등
확인을 제대로 안하고 무턱대고 계약을 맺어버리는 경우가 있는데
본인이 서류를 반드시 꼼꼼히 확인하여야 합니다.
대리인이 나왔다면 인감도장 증명서, 위임장,
대리인 신분증 등을 확인하여야 하고
반드시
전화로 임대인과 통화하여 계약금액과 기간 등에 대하여 확인을 해야합니다.
녹취도 가능하면 합니다.
근저당 가압류 확인하기
집 담보의 대출이 있는지 가압류, 세입자등 있는지 체크합니다.
계약금->중도금->잔금 치룰때 각각 등기부등본을 떼어
선순위로 대출이 있는지 생겼는지 확인하여야 합니다.
계약전에는 집에 대출이 없다가도
계약전에 담보대출을 받아 놓는 임대인도 있으므로
주의하여야 합니다.
이는 집이
경매로 넘어갈때에 채권순위에 따라 소유권을 주장하게 되므로 중요한 부분입니다.
대출이 적은 집 확인하기
집 담보 대출이 많다면 깡통전세의 피해를 받을 수 있습니다.
집을 살때 집값의 70% 이상이 대출로 잡혀 있다면
깡통전세로 보아야 하며 계약에 앞서 신중해야 합니다.
이러한 집들은 집이 경매에 넘어가게 되면
보통 선순위가 담보대출을 해준 은행이며
채권최고액(담보대출금액의 120%) 만큼
낙찰가에서 먼저 가져가게 됩니다.
다음 후순위인 세입자에겐 얼마 남은게 없게 되겠죠.
결국 전세금을 다 돌려받지 못하게 됩니다.
그렇기 때문에 아까 위에 나왔던
집에 근저당이나 가압류 등이 없는지 등기부등본을 통하여 잘 확인해야합니다.
전입신고와 확정일자 받기
위와 같이 집이 경매로 넘어갔을때에 선순위로 권리를 주장하기 위해선
전입신고와 확정일자를 받아 놓는게 중요합니다.
잔금을 치루고 동사무소에 가서 전입신고 및 확정일자를 받습니다.
담보대출보다 전입신고 및 확정일자가 빠르다면
우선변제권으로 경매시에 전세금을 돌려 받을 수 있습니다.
담보대출 날짜보다 빨라야 한다는게 포인트
하지만 확정일자는 효력이 다음날 부터 발생이 되기 때문에
잔금을 치룬 날 집주인이 담보대출을 받게 되면 쓸모가 없게 됩니다.
따라서 전세권설정을 할 수 있다면 하는게 좋습니다.
집주인의 동의를 받고 비용도 들기 때문에 어렵긴 하지만
전세권설정을 즉시 효력이 생기며 집주인이 전세금을 반환 안 할때에도
전세권을 물권으로 경매청구가 가능하기 때문입니다
허가된 공인중개사를 통해 계약
관할 구청에 문의하여 중개업소가 허가가 제대로 된 곳인지
확인하여야 합니다.
가끔 중개업은 등록했지만 사업자가 안나온 중개업자도 있기 때문입니다.
또한 계약시 확인설명서와 공제증서를 받아야
나중에 잘못되도 공제증서를 바탕으로 보상을 받을 수 있습니다.
이상으로 아파트 주택 임대차 계약시 주의사항에 대하여 알아보았습니다.